Что бы вы полностью понимали процедуру покупки прочитайте следующие сведения:
1. Египетское законодательство разрешает иностранцам приобретать в собственность недвижимость в Египте.
2. Для приобретения недвижимости Вам необходим заграничный паспорт
3. Вы выбираете недвижимость и подписываете прямой договор купли-продажи с собственником (на арабском и русском, или на арабском и английском языках). К рассмотрению в суде и пр.официальных инстанциях принимаются документы на арабском языке. Поэтому очень важно, чтобы любая документация дублировалась на языке Покупателя. Т.е. оптимально - двухполосный вариант договора купли-продажи (арабско-русский, арабско-английский). В случае, если компания-застройщик предлагает свою установленную форму договора, то при помощи агентства можно перевести его в центре международных переводов и заверить.
4. Документами, подтверждающим собственность продавца на Египетскую недвижимость, являются:
а) в случае "вторичной" недвижимости - Таукиль на имя продавца (безотзывная доверенность от предыдущего собственника данной недвижимости и, соответственно, документы на собственность на имя этого предыдущего собственника) - безусловно, необходимый документ; а также возможно, но не обязательно следующие документы- "Грин-контракт" (свидетельство о собственности гос. образца, фактически выписка из государственного реестра недвижимости) и (или) судебная регистрация договора, на основании которого продавец приобретал эту недвижимость. Т.е достаточным документом является Таукиль или вся цепочка Таукилей и документ о собственности "первичного" владельца.
б) в случае "первичной" недвижимости - свидетельство о собственности на землю, на которой ведется строительство (или Таукиль); разрешение (лицензия) на строительство и утвержденный проект строительства.
5. После полной оплаты недвижимости Продавец выписывает на Ваше имя Таукиль
( Таукиль подписывается продавцом и заверяется в государственной нотариальной конторе) и договор - купи продажи.
6. Далее, после полной оплаты недвижимости и получения подписанного продавцом договора купли-продажи и Таукиля - вы можете начать регистрацию договора купли-продажи.
СУЩЕСТВУЕТ ДВА ПУТИ РЕГИСТРАЦИИ ОБЪЕКТА
1) Суд -оформление документов занимает около двух-четырех месяцев
2) "Грин Контракт" (от 6 месяцев и более).
Все это время покупателю нет необходимости находиться в Египте.
Что такое договор купли продажи недвижимости в Египте.
a) Документ свободной формы, в него могут быть внесены любые пункты, не противоречащие закону.
b) Составляется в любом удобном для сторон месте.
c) Если одна из сторон не владеет арабским языком, может быть составлен на двух языках. Например, арабский - английский, арабский - русский. Действительной является только арабская часть, част на другом языкe является объяснительной.
d) В договоре купли продажи обозначается факт покупки и сумма сделки.
e) Договор купли продажи подписывают обе стороны, и продавец и покупатель.
f) Договор купли продажи должен пройти правовую регистрацию в суде, чтобы его подлинность не вызывала сомнений.
g) Договор купли-продажи , так сказать, вторичен, первостепенным документом является таукиль. Договор купли-продажи начинает быть официальным документом с того момента, когда вы его провели через суд. То есть тогда вам уже можно не бояться оспорения Таукиля после смерти продавца
Что такое таукиль. (Доверенность)
Этот безотзывная доверенность подтверждающая переход права собственности от продавца к покупателю.- в Таукиле четко прописывается, что человек, которому передается конкретная жилая единица со всеми соответствующими правами и гарантиями, отныне может управлять и распоряжаться этой единицей по своему усмотрению и от своего имени.
Имея Таукиль, Вы имеете право продать принадлежащую Вам недвижимость -выписав Таукиль новому покупателю. Таким образом, Египетская недвижимость может сменить сколько угодно собственников, отмечая всю цепочку в Таукиле…
a) Документ c четко установленной формой и формулировками, куда вписываются только меняющиеся от сделки к сделке данные (выдающего Таукиль, получателя, объекта недвижимости). По желанию покупателя туда нельзя, что то внести дополнительно или убрать.
b) Составляется и фиксируется в гос. нотариальной конторе Шараа Акари.
c) Подтвержден подписями в гос. нотариальной конторе Шараа Акари.
d) Весь текст только на арабском языке.
e) Обозначается передача прав на недвижимое имущество, с правом полного распоряжения и правом продажи "как себе, так и третьим лицам". Основание передачи не указывается, как и сума сделки, соответственно.
f) Подписывает только даватель доверенности, присутствие получателя не нужно.
g) Не требует никакой дополнительной регистрации.
h) Таукиль не является оспариваемым. Вопросы возникают только в случае смерти продавца (Но с заверенным в суде договором купли-продажи, вам уже можно не бояться смерти продавца. Никто не будет ни на что претендовать, главное, храните все доверенности от предыдущих владельцев - их копии или регистрационные номера. И так же в таукиле стоит дата его подписания, таким образом можно доказать, что все, указанные в этом Таукиле, на момент продажи квартиры тебе были в добром здравии)
Пример оригинального таукиля на арабском:
Перевод таукиля на русский:
Частная доверенность
Я, нижеподписавшийся, _____________, вероисповедание: мусульманин, гражданство: египетское, профессия: инжинер, проживающий в Хургаде, провонция Красное море, номер внутреннего паспорта: ______________, место выдачи: гражданский реестр Хургады, дата выдачи: ____ 20__ года, серийный номер: _______, буква: СК, свидетельствую, что уполномочил
Господина __ ____________, вероисповедание: христиан__, гражданство: российское, проживающего __ в Хургаде, провинция Красное море.
Распоряжаться продажей и покупкой на себя и на других, уполномочивать других относительно квартиры номер __ на втором, верхнем этаже, площадью 72 кв. м. с возможными колебаниями в верхнюю и нижнюю сторону в доме номер 200, район Эль-Матар, Хургада, Красное море, подписывать и заверять договора о предварительной и окончательной продаже перед нотариусом, представлять меня перед всеми государственными и негосударственными органами, заключать договор о счетчиках электричества и воды, отказываться от счетчиков электричества и воды, уполномочивать других и адвокатов для окончания процедур регистрации и перевода собственности, представлять меня перед советом города Хургады, выполнять все необходимые для этого процедуры, подписываться на бланке 38, единый налог.
Как представитель господина _______ на основании частной доверености номер _______ от 20__ года, Хургада, представитель господина _______ на основании частной доверенности номер ____ от 20__ года, Хургада, представитель господина _______ на основании частной доверенности номер ____ от 20__ года, Хургада, представитель господина _______ на основании частной доверенности номер ___ от 20__ года, Хургада
Министерство юстиции
Нотариус
Отделение Хургады
Протокол заверения номер _______ от 20__ года
День недели: понедельник, дата: "___" _____ 20__ года
Господин _____________________ подписался
перед нами, заверяющими в упомянутом отделении
Свидетельствуем
Печать и подпись нотариуса
Что такое регистрация договора купли продажи в суде. (хокм)
Регистрация договора купли продажи в суде происходит по месту нахождения приобретенного объекта недвижимости. Регистрация в суде подразумевает под собой легализацию сделки, подтверждение подлинности подписей сторон, вынесение постановления о том, что сделка и контракт купли-продажи признаются легитимными.
- Суть судебного иска - подтверждение продавцом факта продажи и собственной подписи.
- Суд не занимается проверкой прав ответчика на действия, оговоренные в договор купли продажи.
- На договоре купли продажи штамп адвоката не нужен. Достаточно подписей сторон.
- Если продавец не приходит в суд, то ему высылают повестку до 3 раз, чтобы он подтвердил факт продажи, хотя квартиру он уже продал в момент подписания Таукиля, но чтобы потом он не предъявлял претензии к суду, что его не поставили в известность о регистрации сделки, ему дают такой шанс. В судебной бухгалтерии все это дело фиксируется, опять же, если после 3 повесток продавец в суд не явился, то сделку регистрируют, а ему направляют уведомление, что сделка зарегистрирована (то есть его ставят в известность), всё это делается для протекции прав покупателя.
Имеет ли это потом какие-то негативные последствия для покупателя? При продаже? Или в иных случаях?
Нет, потому что:
В нормально составленном контракте отображено, что:
- Продавец подтверждает отсутствие претензий на продаваемый объект от третьих лиц
- Продавец подтверждает, что квартира не заложена и не арестована.
- Продавец подтверждает, что квартира принадлежит ему на праве частной собственности и не имеет обременений.
- Продавец подтверждает, что покупатель УПЛАТИЛ полную стоимость в энном размере.
Плюс берётся расписка в получении денежных средств. Если деньги перечисляются безналом, то достаточно выписки из банка. Если налом - лучше брать расписку от продавца в получении суммы. Это дополнительная так называемая страховка. Например, продавец может умереть до того, пока контракт зарегистрируют в суде - наследники могут предъявить претензии... всякое бывает. Рекомендуем брать расписки. Так спокойнее. Мы своим покупателям тоже даем расписку о получении денежных средств.
Что такое "грин контракт"?
"Грин Контракт" – это документ, выписанный на владельца объекта недвижимости (или нескольких владельцев). подтверждающий, что данный объект недвижимости зарегистрирован государственными органами на имя собственника. Тем самым государство дает гарантию неприкосновенности вашей собственности. "Грин Контракт" выдает Шара а Кари. В Каире или в г.Кена (недалеко от Луксора), документ регистрируется проходя около семи инстанций. Для его оформления, дом должен быть построен, т.е. приобретенный Вами объект недвижимости должен иметь, как минимум, стены и двери (не зависимо от отделки, меблировки объекта). Также, его оформление возможно только при наличии у застройщика "Грин контракта" на само здание(!!!) или на землю(!!!), где оно возведено.
По большей части этот документ необходим Вам будет в случае реальной возможности оформления резидентских виз . Можно провести аналогию с нашими рег.свидетельствами на право собственности, однако в Египте в них строгой необходимости нет, поэтому большинство покупателей ограничиваются легализацией в суде.При оформлении "Грин Контракт" для владельцев недвижимости стоимостью от 300 000 Египетских Фунтов согласно закону Египта оформляется резидентская виза (постоянная виза). Виза выдается на сроком на пол года, с правом последующего продления на год, затем на пять лет.При оформлении "Грин Контракт" для владельцев недвижимости стоимостью до 300 000 Египетских Фунтов можно запросить так называемую годичную визу, с возможностью ежегодного ее продления (то есть виза дается сроком до года, затем еще на год и еще на год и т. д., при условии, что вы все еще являетесь собственником данной квартиры). Законы АРЕ не устанавливают сроков, т.о. оформление грин-контракта возможно и через год и через пять лет с момента приобретения объекта недвижимости.
ВАЖНО!!! Про возможность оспорить права покупателя при смерти продавца.
Возможные варианты:
- Есть только Таукиль:
Договоренность не является оспариваемой. Вопросы возникают именно в случае смерти продавца. Оспорить очень легко, так как нету возможности доказать факт продажи. В лучшем случае наследники согласятся оформить новый Таукиль. Также проблемы будут при смерти покупателя. Опять же, нужен новый таукиль на него наследников.
- Есть только договор купли - продажи:
Оспорить - раз плюнуть, так как это просто бумажка между двумя сторонами. Зависит от адвокатов сторон, кто перетянет.
- Есть Таукиль и договор купли продажи, не подтвержденный в суде:
Проблемы в случае смерти продавца, так как нет возможности провести экспертизу почерка. При живом продавце чревато только судебными разбирательствами (если продавец захочет напакостить).
- Есть Таукиль и договор купли - продажи, подтвержденный в суде.
Самый верный и надежный вариант. Недвижимость, оформленная таким образом, легко наследуется и передается по наследству.
Оплата недвижимости
При первом визите в Египет для выбора и покупки недвижимости нет необходимости везти с собой какую-то определенную сумму денег. Если Вам что-то понравится, то будет достаточно небольшого задатка. Вы можете договориться с Продавцом даже о задатке в 500-1000 долларов США и сразу подписать договор о купле-продаже, в котором предусмотреть дальнейшую схему оплаты.
Вы можете произвести оплату купленной недвижимости Египта следующими способами:
1. Наличными: Доллары, Евро, Английские фунты, Египетские Фунты. Однако, сумма провоза наличных через таможенную границу России при выезде из России ограничена 10.000 долларами США на одного человека. (При этом сумма до 3000 долларов США провозится без декларирования, а сумма, превышающая 3000 долларов, подлежит обязательному декларированию. Таможенную декларацию можно взять в аэропорту, заполняется она в двух экземплярах. Никаких документов, подтверждающих приобретение валюты, не требуется).
2. Вы можете снять наличные в Египте с Вашей карты VISA или MasterCard и далее произвести оплату недвижимости наличными. Сумма снятия ограничена только суммой на Вашем счете. Египетские банкоматы выдают только египетские фунты. Курс по отношению к доллару примерно такой же, как если бы Вы меняли наличные доллары на наличные фунты в банке. То есть, если счет Вашей карты - долларовый, Вы ничего не потеряете на конвертации. (Но уточните, нет ли у Вашего банка дополнительной комиссии при снятии наличных в валюте, отличной от валюты счета.)Тоже самое, если Ваш счет - в евро, однако курс египетского фунта к доллару более стабилен, чем к евро, поэтому лучше иметь долларовый счет. Однако, если счет Вашей карты - в рублях, то на конвертации рублей в египетский фунт Вы можете потерять 1-2% в сравнении с наличной конвертацией рубль-доллар-фунт. Также за снятие наличных в банкомате Вы заплатите комиссию, установленную исключительно Вашим банком-эмитенотом карты. (Естественно, никаких дополнительных комиссий банкомата не существует согласно правилам платежных систем Виза и Мастер Кард.)Комииссии банков за снятие наличных могут составлять от 0,5 % и выше, как правило 1-2%.Таким образом, дополнительные затраты при использовании банковских карт составляют, как правило, от 0,5% до 3-4%.
3. Вы можете сделать оплату в офисе нашей компании по банковском терминалу. Эта услуга стоит 2.5% от общей суммы перевода (эту комиссию снимает наш банк). В таком случае вам нужно уточнить у вашего банка лимит вашей карты, и какой процент снимает ваш банк за конвертацию валюты, так как деньги приходят на наш счет в египетских фунтах. Для вашего банка эта операция пройдет как безналичный расчет и как правило банк не снимает комиссии.
4. Вы можете перевести деньги из России на счет Продавца в Египте. Ограничений на сумму перевода нет. Такие переводы разрешены на уровне федерального российского законодательства и никаких дополнительных разрешений получать не требуется. При этом российский банк потребует у Вас копию договора купли-продажи недвижимости в Египте, т.е. основание для перевода денег. Стоимость такого перевода различна у разных банков и составляет от 50 долларов за перевод. Срок перевода примерно 5 д-7 дней. Мы так же можем оказать содействие в трансферте ваших средств без комиссии из России в Египет.
P.S:
Есть еще пара существенных моментов, на которые вы должны обратить внимание:
Для оформления "Грин Контракт" сумма прописывается в договоре купли-продажи, на основании которого + Таукиль вы выдаете доверенность юристу и он оформляет для Вас "Грин Контракт"
- в случае, если договор купли-продажи составлен в иностранной валюте, Вы должны обратится в египетский банк и перевести ее в египетские фунты, получив при этом документ об обмене валюты, который потребуется в дальнейшем, для оформления "Грин Контракт".
- в случае, если договор купли-продажи составлен в египетских фунтах, то вышеуказанную процедуру проводить не следует.
Вы имеете право зарегистрировать в собственность два объекта жилой недвижимости, каждый объект не должен превышать площади 4 тыс. кв. м
Как только собственность зарегистрирована на имя покупателя, он имеет право продать ее или передать по наследству. При последующей продаже собственности, египетский закон позволяет вывести за границу полностью всю сумму, вырученную от продажи недвижимости.
Еще один момент. Часто в агентстве недвижимости Вам говорят о том, что для покупки египетской недвижимости Вам недостаточно той туристической визы, которую Вы получаете за 15 долл. в аэропорту, а нужно эту визу погасить и получить какую-то другую сроком на 1 месяц. Она стоит всего 11,25 фунта. Далее Вам могут сказать, что надо оформить какую-то доверенность адвокату агентства (стоимость нотариального заверения которой составляет 70 фунтов), необходимую для покупки недвижимости. Это правда и не правда, одновременно. Вернее информацию слегка искажают. Дело в том, что для подписания договора купли-продажи (его подписываете только Вы и продавец) и получения Таукиля (его подписывает только продавец) не надо никаких специальных виз и адвокатов-юристов. Ничего такого не надо и для оплаты. Вы вообще можете перевести деньги продавцу из российского банка. Специальная нетуристическая виза потребуется Вам только в том случае и тогда, когда Вы решите регистрировать сделку в суде и в Госреестре. И эту специальную нетуристическую визу Вы должны будете предъявить в государственной нотариальной конторе(Шарра Акари), когда будете выписывать доверенность адвокату на регистрацию Вашей недвижимости в суде и реестре. Т.е. специальная виза нужна, чтобы Вы имели право выписывать вообще любые нотариальные доверенности на территории Египта, в том, числе и адвокату на регистрационные мероприятия. То есть, если Вы, например, покупаете недвижимость в Египте в строящемся комплексе в рассрочку или просто вносите задаток, нет никакого смысла выписывать какие-то доверенности, все равно до полной оплаты и регистрации сделки в суде еще далеко.
ЕГИПЕТСКИЕ МЕТРЫ
Во многих странах мира размер помещения, выраженный в квадратных метрах (метраж), указанный в контракте, не соответствует реальному метражу квартиры. Такая же ситуация и в Арабской Республике Египет (АРЕ).
При покупке объекта недвижимости в АРЕ, необходимо понимать термин - «египетские метры». Как правило, при приобретении недвижимости вы являетесь владельцем земельного участка в процентном отношении от метража приобретенной квартиры – И ЭТО ДОЛЖНО БЫТЬ УКАЗАНО В КОНТРАКТЕ.
В размер любой квартиры включены общие метражи: подъезда и лестничных пролетов, крыши, технических помещений, двор, бассейн, пляж и т.д., сложенные в долевой пропорции, поделенные на общее количество квартир.
Например: Общий метраж составляет 1000 м2, в здании 100 квартир, (получается что к метражу каждого из объектов будут прибавлены 10 м2).
Средний процент надбавки к общей площади объекта, составляет 15-20%. Квартира обмеряется по внешнему контуру без учета внутренних перегородок.
